物業(yè)費測算流程查詢當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理條例、前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法、物業(yè)服務(wù)收費管理辦法等相關(guān)法律法規(guī)，明確管理費的相關(guān)內(nèi)容與注意事項，主要如下：
1、了解當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)價，是否有最高價限制，是否強(qiáng)制性規(guī)定不可突破最高限價。若屬于強(qiáng)制性不可突破的，應(yīng)在測算時以物業(yè)公司不虧損為原則對人員數(shù)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整與下浮。
2、了解管理費是否需要包含水電公攤費用九游會J9。管理費的收取建議不包含水電公攤，若當(dāng)?shù)卣邚?qiáng)制性規(guī)定必須包含的，在進(jìn)行管理費測算時須加入水電公攤的成本費用。
1、與地產(chǎn)公司總工室、工程部、營銷部聯(lián)系，通過項目總規(guī)圖、相關(guān)設(shè)計圖紙了解本項目基本情況，主要如下：
項目物業(yè)類型，占地面積，總建筑面積，住宅建筑面積（洋房建筑面積，別墅建筑面積），商業(yè)建筑面積，項目綠化面積，人工湖面積，園區(qū)出入口數(shù)量，樓棟數(shù)量，樓宇層數(shù)，規(guī)劃戶數(shù)及入住人數(shù)，各種設(shè)施設(shè)備的數(shù)量及功率等。
（2）涉及所有區(qū)域的管理人員人力成本、公共設(shè)施設(shè)備、日常辦公、固定資產(chǎn)折舊、保險等共用性費用先一起按總額核算，然后按建筑面積比例（洋房建筑面、別墅建筑面積、商鋪建筑面積分別占總建筑面積的百分比）分?jǐn)倻y算。
1、電梯、機(jī)械車位、消防系統(tǒng)、水泵、高低壓、中央空調(diào)、監(jiān)控系統(tǒng)、智能系統(tǒng)、熱交換站等專業(yè)設(shè)備維修保養(yǎng)的的市場收費標(biāo)準(zhǔn)；
2、人員編制應(yīng)按樓盤成熟階段的人員崗位及人數(shù)制定，會所、六大中心、劇場等配合銷售的人員崗位及停車場管理崗位不納入測算范圍。
、社保、公積金、餐補(bǔ)等福利性費用按集團(tuán)要求標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況估算，可參考《前期介入物業(yè)服務(wù)協(xié)議》中的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)制定。（二）
、按照當(dāng)?shù)厥袌鰞r格水平按平均每次消殺費用乘以園區(qū)每月消殺次數(shù)（一般為2-4次/月）計算日常消殺費用。6
、日常消殺中一般不包含白蟻專項消殺防治，應(yīng)根據(jù)項目所在地區(qū)實際情況確定是否需要增加白蟻專項防治費用。（三）
、綠化養(yǎng)護(hù)一般按照當(dāng)?shù)厥袌鰞r格水平按平均每平方米養(yǎng)護(hù)費用（包工包料）乘以園區(qū)綠化面積估算總體綠化養(yǎng)護(hù)費用。3
秩序維護(hù)費用主要包括：警用器材裝備（巡更棒、對講機(jī)、滅火器、雪糕筒、隔離帶、消防作戰(zhàn)服、防毒面具、錄像機(jī)硬盤、夜間反光衣等）的維護(hù)及更新費用等，根據(jù)保安崗位數(shù)量及相關(guān)設(shè)備配置數(shù)量進(jìn)行估算。
、日常辦公費用主要包括：辦公用水電、電話網(wǎng)絡(luò)通訊、報刊雜志、日常辦公用品、社區(qū)文化、對外關(guān)系、交通差旅、招聘廣告、業(yè)務(wù)接待等費用。2
、日常辦公費用可按項目實際情況結(jié)合下表參考標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算，也可按大約100元/人/月的總體辦公費用標(biāo)準(zhǔn)乘以客服中心總?cè)藬?shù)進(jìn)行估算。（六）
、設(shè)備維護(hù)費用主要包括：電梯、機(jī)械車位、供配電、公共照明、供暖、給排水（含水景水泵）、消防、監(jiān)控安防等各項設(shè)備系統(tǒng)的日常維護(hù)維修費用。2
、電梯日常維護(hù)維修費用一般采用半包維保形式（物業(yè)公司出大額材料費用，支付給維保單位的維保費包含人工及小額材料費用），一般300-500元/月；電梯年審費用按當(dāng)?shù)卣|(zhì)監(jiān)局規(guī)定計算。3
、除電梯外的供配電、公共照明、供暖設(shè)備、給排水、消防、監(jiān)控及安防等各項設(shè)備系統(tǒng)一般采用自行維保的形式。自行維保的主要費用為維修耗材。4
、固定資產(chǎn)主要包括：辦公電腦、打印機(jī)、傳真機(jī)、空調(diào)、保險柜、打卡機(jī)、辦公桌椅、飯?zhí)迷罹呒八奚豳Y產(chǎn)等各項日常辦公及生活使用的固定用具。2
、根據(jù)客服中心人數(shù)及辦公場所實際需要估算各項固定資產(chǎn)數(shù)量，再根據(jù)每項資產(chǎn)的當(dāng)?shù)厥袌鰡蝺r計算固定資產(chǎn)總費用。3
物業(yè)公司的保險費用一般為小區(qū)公眾責(zé)任險費用，應(yīng)根據(jù)項目建筑面積、規(guī)劃戶數(shù)結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌鰞r格水平估算，一般為2-5萬元/年。
、管理費收入可參考下表公式測算，一般先按照當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)價最高標(biāo)準(zhǔn)初步確定管理費標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合項目建筑面積計算管理費收入總額，最后根據(jù)項目及當(dāng)?shù)貙嶋H情況估算收繳率后（一般按95%左右）測算實際收入。（十）
根據(jù)上述測算的人力綜合成本、清潔管理費用、綠化養(yǎng)護(hù)費用、設(shè)備維護(hù)費用、秩序維護(hù)費用九游會J9、日常辦公費用、固定資產(chǎn)折舊費用、物業(yè)公司保險費用及稅金費用匯總統(tǒng)計費用總和。
九游會J9、根據(jù)上述相關(guān)測算依據(jù)完成管理費第一次測算后，應(yīng)結(jié)合項目定位（高中低端）、當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)價及周邊項目現(xiàn)行收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較衡量。2
、若測算后的收費標(biāo)準(zhǔn)與實際需要相差較遠(yuǎn)，應(yīng)根據(jù)預(yù)估的收費標(biāo)準(zhǔn)對測算內(nèi)容中的相關(guān)項目費用進(jìn)行調(diào)整，最后達(dá)到預(yù)估收費標(biāo)準(zhǔn)。3
、若對管理費測算結(jié)果把握不準(zhǔn)可在測算過程中帶有定價預(yù)估性進(jìn)行測算，使測算結(jié)果與項目實際需要收費標(biāo)準(zhǔn)相符。時代普華實戰(zhàn)課程
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